Expert dommage ouvrage pour contrôle avant fin de garantie décennale

Dans le cadre d’une construction, l’assurance Dommages-Ouvrage (DO) et la garantie décennale sont deux dispositifs indispensables. Ils ne se remplacent pas : ils se complètent et visent le même objectif, à savoir assurer la réparation des désordres graves pouvant affecter l’ouvrage après sa réception.

Dommages-Ouvrage et décennale : comment ça fonctionne ?

• La garantie décennale engage la responsabilité des constructeurs (entreprises, artisans, intervenants) pendant 10 ans à compter de la réception. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

• L’assurance Dommages-Ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage (le propriétaire), a pour rôle de préfinancer rapidement les réparations des désordres de nature décennale, sans attendre qu’un tribunal tranche les responsabilités. Ensuite, l’assureur DO se retourne contre les responsables au titre de la décennale.

En pratique, ces garanties protègent le maître d’ouvrage (ou le syndicat de copropriété) contre les conséquences financières de malfaçons graves pouvant apparaître après la réception.

Période de couverture : attention aux dates

La protection décennale court pendant 10 ans à partir de la réception des travaux.
La DO suit ce même calendrier de couverture. (La garantie de parfait achèvement intervient, elle, pendant 1 an après la réception, mais elle n’allonge pas la durée de la décennale : elle s’y superpose au début.)

Quels désordres sont concernés ?

L’assurance Dommages-Ouvrage couvre principalement les désordres de nature décennale, c’est-à-dire ceux qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage,

• ou rendent le bâtiment impropre à sa destination (ex. infiltrations majeures, défaut d’étanchéité, problèmes structurels, etc.).

Sont typiquement concernés :

• structure et gros œuvre : fondations, maçonneries, poutres, poteaux, planchers…

• charpente et couverture : affaissements, infiltrations, défauts d’étanchéité, etc.

• certains éléments indissociables ou équipements dont la défaillance rend l’ouvrage impropre : par exemple, selon les cas, des désordres graves touchant l’étanchéité, certains réseaux, ou des installations essentielles.

Important : tous les problèmes d’électricité ou de plomberie ne relèvent pas automatiquement de la DO/ décennale. Ils sont couverts s’ils répondent aux critères décennaux (gravité / impropriété / solidité).

Pourquoi réaliser un contrôle technique avant la fin de garantie ?

Un contrôle technique de la construction permet de vérifier les points-clés susceptibles de générer des sinistres : conformité apparente, solidité, étanchéité, pathologies visibles, respect des règles de l’art, etc.

Il est souvent recommandé, avant l’échéance de la 10ᵉ année (et donc la fin des garanties), de vérifier si des désordres n’ont pas émergé, afin de pouvoir, si nécessaire, déclarer un sinistre dans les délais.

Ma mission en tant qu’expert : contrôle d’état avant clôture DO

Dans le cadre du bon suivi d’une garantie Dommages-Ouvrage, et notamment pour des copropriétés, j’examine l’état général des bâtiments (y compris garages et niveaux en sous-sol lorsque cela s’applique) et je recherche la présence de désordres apparents significatifs, notamment dans :

• les parties communes,

• les façades,

• les planchers,

• la couverture / toiture / étanchéité.

Je vérifie également les signes visibles pouvant révéler une pathologie ou une défaillance, tels que :

• fissurations,

• infiltrations et traces d’humidité,

• déformations ou mouvements anormaux,

• détérioration des enduits et revêtements,

• défauts d’étanchéité,

• anomalies apparentes sur certains équipements ou installations communes, lorsque cela peut impacter la destination de l’ouvrage.

Un rapport clair pour décider (et agir à temps)

À l’issue de l’intervention, je remets un rapport de synthèse :

• clair, structuré et illustré de photographies,

• mettant en évidence les désordres éventuels, leurs localisations, et les points de vigilance,

• afin de déterminer s’il est nécessaire de formuler une réclamation / déclaration avant la clôture de la garantie Dommages-Ouvrage.

L’objectif est simple : s’assurer qu’aucun désordre relevant de la garantie n’a été négligé, et permettre au maître d’ouvrage (ou au syndicat de copropriété) d’agir dans les délais, avec un support technique exploitable.